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  北京商住房一套降價100多萬元,“流通性充滿不確定性”

  2015年,林靜以約170萬元的總價買下中弘·北京像素一套50余平方米的復式商住房,之后隨著全國房價飆升,小區同戶型房源的掛牌價達到320萬元。不過,2017年出臺的樓市調控政策迅速將商住房的價格打回原形。如今,北京像素50余平方米復式商住房的成交價在190萬元左右,較最高點降幅達100多萬元。

  商住房價格的下調,讓其性價比再次凸顯,部分位置優越的項目的租金收益較高,租售比高于同區域普通住宅。合碩機構首席分析師郭毅分析稱,北京商住房當前的租售比大約是住宅的2-3倍。低總價、低門檻的商住房,是否還呢?

  01 商住房降價約40% 市場仍處于冰點

  商住房,是指在商業、辦公規劃性質的土地上蓋起的住宅形式的產品類型,它既不能落戶,也不能劃片入學?!吧谈淖 备淖兊闹皇墙ㄖ问郊笆褂霉δ?,土地性質不會改變,產權多為40年或50年。

  中弘·北京像素小區

  2015年,考慮到購買住宅壓力太大,林靜以約170萬元的總價買下中弘·北京像素小區一套50余平方米的復式商住房。憑借巨大的體量、便捷的交通、相對低廉的價格,北京像素一直都是北京商住房中的明星產品,如今,這里居住著數萬人。

  從2015年下半年開始,多個一二線城市的房價出現上漲,商住項目也水漲船高。林靜告訴中新經緯(微信號:jwview),她購房不久,北京像素的房價明顯上漲,小區同戶型二手房源的掛牌價最高達到了320萬元,單價超過6萬元/平方米。

  2017年3月底,北京市住建委等部門發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》稱,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業單位、社會組織,也可出售給個人,個人購買應當符合在京無住房和商辦類房產記錄,且連續5年繳納社?;騻€稅;商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

  調控政策出臺后,商住房的熱度迅速下降。郭明是某大型房產經紀公司北京像素門店的經紀人,他對中新經緯透露,市場最熱的時候,公司在附近有4家門店,每個月共計能成交30多套商住房,而他們公司占據北京像素成交房源的70%左右。2017年政策出臺后,成交量就下來了,門店也縮減為1個,現在每月能成交10多套。

  北京像素二手商住房的售價下降明顯。郭明分析,以50多平方米的復式商住房為例,最高點的成交總價超過300萬元,但最近的成交價在190萬元左右,面積稍大、正南向房子的價格能達到200萬元,整體下降100多萬元,降幅約40%。

  中原地產數據研究中心提供的數據顯示,從限購出臺后的第一個月2017年4月算起,至2020年10月29日的43個月里,北京新建商辦類項目共成交10595套,而調控前的43個月(2013年9月-2017年3月)共成交113591套,下降了約90.67%。

  中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示,北京新建商住房的成交均價沒有出現過于明顯的下跌,這主要是受成交結構的影響。他還估算,二手商住房的成交均價大致較高點下降40%左右,一些項目甚至出現腰斬。調控至今,新建、二手商住房市場一直處于冰點,沒有好轉的跡象。

  諸葛找房分析師陳霄則稱澳門皇冠線上體育唯一授權網站_今日世界杯籃球競猜網,由于住宅價格不斷攀升,商住項目憑借著低總價的優勢受到購房者與投資者青睞,但過多的投機性需求吹大了市場泡沫。調控以來,北京商住房量、價均大幅下跌,調控效果明顯,這對商住市場的長遠發展是件好事。

  02 租售比超過住宅 但居住舒適性較差

  北京像素商住房內景

  隨著租金與售價漲幅差距的拉大,“租售比”(房屋月租金與房屋總價的比值)這一評判物業價值的標準,在國內較少被提及,不管是自住還是投資,購房人更關注房屋未來的增值空間。

  不過澳門皇冠線上體育唯一授權網站_今日世界杯籃球競猜網,持續3年多的價格調整,讓北京部分位置優越、交通便利的商住房的租售比迅速抬升,租金回報高于同區域的普通住宅。以北京像素為例,的一位經紀人對中新經緯表示,該小區50余平方米復式商住房的租金在5800元/月以上,且一直都比較好出租。他說:“雖說是50多平方米,因為復式結構,實際使用面積比普通住宅大,比較受年輕人喜歡?!?/p>

  以北京像素一套租金5800元/月、掛牌價約在195萬元的55平方米復式商住房為例,這套房源當前的租售比為1:336,若換算為年收益(即5800元x12月/1950000元),收益率約為3.57%。

  緊鄰北京像素的金隅麗景園小區,它的一套68平方米兩居室的租金約為5300元/月澳門皇冠線上體育唯一授權網站_今日世界杯籃球競猜網,同戶型二手房掛牌價為280萬元,稅費約有30萬元。以此計算,這套房源當前的租售比為1:584,換算為年收益(即5300元x12月/3100000元),收益率約為2.05%。

  位于亦莊開發區的林肯公園,是該區域較為成熟的小區,附近一家房產經紀公司的經紀人也表示,相比于周邊住宅,林肯公園商住房的租金不低,租售比也高于住宅項目。

  合碩機構首席分析師郭毅對中新經緯表示,商住項目的位置普遍較好,基本都緊鄰軌道交通,周邊商業配套相對成熟,使得商住房的租金收益較高,有的會高于同區域的普通住宅。她估算,北京商住房當前的租售比大約是住宅的2-3倍。

  北京像素商住樓走廊

  不過,中新經緯走訪一些商住項目后發現,這類項目在居住舒適性上不及普通住宅。這類房源居住集中,公攤面積較大,辦公、居住的混雜,導致安全性與私密性較差;先天的設計限制,讓商住房在戶型、采光、隔音、通風等多方面都存在一定缺陷,一些復式戶型的層高也較低;除了早前一些項目,近幾年入市的商住項目不少都是商水、商電,且不通天然氣,居住成本高。

  03 流動性受限 建議關注保障房 

  北京像素

  “風險是漲出來的,機會是跌出來的”,這句產生于股市中的經驗總結,是否能應用在北京商住房市場呢?

  張大偉認為,經過三年多的調整,商住房的量、價都處在低點,未來或許有一定的空間。從租金回報率看,商住房的收益水平已經較高。

  郭毅分析,商住房的價值,應當從兩個方面看。如果將商住房當做居住品,它未來的價值及增值空間沒有那么高,“住宅產品除了收益回報率以外,還有居住使用價值,現在購房者越來越看重居住品質的提升。商住產品難有很好的居住環境,它更多的是滿足剛需、中低收入群體的需求?!?/p>

  郭毅進一步稱,如果將它當做投資品,商住房的投資回報率相對較高,渠道暢通且很穩定。從單平方米租金回報上計算,商住房的套均租金較高,單平方米的收益高于住宅?!捌甙耸f元,只能在北京很偏遠的地方買住宅,而且這只是首付款。七八十萬元或者一百多萬元,就能全款買下位置不錯的商住房,還有比這個門檻更低的投資品了嗎?”

  但由于限購條件較多、只能全款購買,商住房未來的流通性及增值變現空間充滿不確定性。林肯公園上述門店的經紀人介紹,一些不滿足商住房購買資質的購房人,會選擇以公司形式購入,但注冊公司以及公司存續期間,都需要支付一定的成本。以公司名義持有商住房,每年還要繳納房產稅,“房產稅繳納有兩種方式,有一種是以租金收益計算的,稅費較低,每年大約是商住房一個月的租金?!?/p>

  郭毅透露,新建商住房只能以公司名義購買,今后轉讓變現有兩種途徑:一是產權交割,但稅費較高;二是公司股權收購,這種方式稅費少,但收購方需要對被收購公司的經營情況進行摸底,以免收購后出現不必要的麻煩?!傲魍ㄐ允巧套》棵媾R的核心問題,并會影響到未來的增值空間。商住房的增值空間一直都沒有住宅大,未來也不可能超過住宅?!?/p>

  陳霄對商住房未來的價值提出不同的觀點。他對中新經緯稱,投資價值不能拿租售比這種單一指標去衡量,而且租賃投資回報周期太長。投資住宅、類住宅產品,更看重的是再次出售時的價格漲幅,商住房不能賣給個人,要出售給企業,導致其客群受到限制,出售難度較大。

  “商住房的流通性肯定是弱于住宅,這是它當前面臨的一大難題,在購買客群及貸款的限制下,商住房未來的升值空間較小?!标愊鼋ㄗh,對于沒有足夠資金購入純商品住宅的剛需人群來說,可以關注下保障房,如共有產權房、人才住房等。

 ?。ㄔ}:《一套房降價100多萬!這里的商住房還值得買嗎?》,應采訪對象要求,林靜、郭明為化名)

 

責任編輯:何中夫

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