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  出品:大眼樓管

  作者:肖恩

  11月29日,億達中國發布公告稱,經控股股東中民嘉業確認,截止公告日,有關出售公司股份事宜的潛在交易的仍在討論之中,并無重大進展。此前,億達中國在9月29日公告,中民嘉業就已在與潛在買方洽談,潛在交易或將導致公司的實際控制人發生變更,即全面要約收購。

  目前,中民嘉業持有億達中國61.20%的股權,從2016年接盤億達中國,到今年計劃先后脫手和億達中國,盡管中民嘉業本已自身陷入債務困局,但億達中國也是麻煩不斷,不僅管理層動蕩、經營不善,持續高壓的財務壓力已構成實質違約,億達中國的境遇背后,我們不禁要發問,“產業園+地產”的模式還有故事可講嗎?

  億達中國將再次被賣

  2015年底,中民嘉業通過全資子公司上海嘉聞認購陽光城非公開發行股份,持股比例達到18.02%,超過了陽光集團成為第一大股東。

  2016年11月,中民嘉業又以30.14億港元收購億達中國53%股份,同時,億達總部也由大連搬遷至上海。

  中民嘉業在地產最紅火的兩年,先后高位殺入陽光城和億達中國。與定增入股陽光城不同的是,中民嘉業對于億達中國的控股可謂是雪中送炭,獲得中民投增信后的億達中國,立即在次年3月,發了一筆規模為3億美元、利率為6.95%的美元債緩解流動性危機。

  中民嘉業既然實現了控股,肯定也是看好“產業園+地產”的商業模式。因此在其后一年,億達中國更是宣稱進駐近20個城市足球外圍中的名詞_10博體育登錄網址足球外圍中的名詞_10博體育登錄網址,運營30余個園區,產業面積逾800萬平方米。不過2019年以來,控股股東中民投爆發債務危機,其持有的中民嘉業股權也被法院凍結。

  為實施自救,中民嘉業在2019年2月及10月份,先后將上海嘉聞100%的股權轉讓給福建捷成,全面拋售陽光城。

  同樣為了自救,中民嘉業在2020年9月就公告,已在與潛在買方洽談,潛在交易或將導致億達中國的實際控制人發生變更,即全面要約收購。

  4年前,中民投的增信幫助億達中國暫時度過了流動性危機,而四年后,中民投又反過來影響億達中國的融資。更加值得注意的是,當初那筆憑借中民投增信融來的美元債,本應于今年4月19日到期,卻已一度構成實質違約。

  億達中國和四年前比毫無進步

  撇去中民投的外在因素,僅就億達中國的經營情況來看,這四年間,基本也是原地踏步。

  截至2020年前10個月,億達中國的合約銷售金額約為40.04億元、權益合約銷售金額約為35.76億元,分別同比下降33.37%、37.29%。

  與中民投接手的4年前相比,銷售額下滑了41%,而單價方面,今年銷售均價約為每平方米1.08萬元/平米,比四年前的0.95萬/平米僅提升了13.7%。

  而在產業園運營方面,截止今年中足球外圍中的名詞_10博體育登錄網址,公司賬面的投資性房地產達到198.7億元,其中,主要的變化來自于2018年,投資物業的規模在當年增長了63.6億元。此后幾年則沒有明顯的增長,基本保持穩定。

  查看2018年年報可知,這主要是由于億達中國將大連天地項目(產業園)余下的70%權益從瑞安房地產處全部收購后并表所致,并在2018年確認了高達7.91億元的收益。實際上,億達中國除了在將老項目大連天地并表之外,在產業園的開拓上基本已經停止了。

  與產業園運營相關的收入方面,截止今年上半年,包括新增管理5個產業園項目,從賬面看應該是輕資產的運營,共計運營27個產業園項目。但上半年租金營收2.66億元,較去年同期的2.67億元基本沒有變化,較2016年同期1.9億元,僅增長40%,體量已然很小。

  經營業績方面,2019年營收及歸母利潤分別為60.93億元、4.5億元,較2016年的70.57億元、5.64億元,明顯下滑。此外,凈利潤率由2015年的10.97%維持在2019年的10.47%,ROE由2016年的5.85%下滑至2019年3.88%。

  “產業園+地產”還有故事可講嗎?

  截止今年上半年,億達中國自持產業園包括大連軟件園、大連天地等6個,合計201.1萬平方米,除了武漢軟件新城外,其余項目的出租率都在79%以上??梢哉f,億達中國的產業園資源還是得到了充分的挖掘的,但是即使是較高的出租率,億達中國的盈利能力也是很低的。

  其中,僅就產業園的運營管理來說,上半年的收入僅0.28億元,虧損697萬。而自身的投資物業貢獻了公司的絕大部分利潤,達到2.83億元,這相對于公司賬面高達198.7億元的自持物業規模來說,收益率僅為1.43%,連通脹都跑不過,更別說高達7.8%的融資成本。

  可以說,億達中國在重資產及輕資產運營的產業園項目,盈利能力均很差,而這背后則是沉沒多達174.37億元的高成本債務。2019年的借款利息就達到14.76億元,超過全年13.07億的利潤總額和6.38億的凈利潤。

  算下來,這不是一筆好買賣。曾經與億達中國一起被稱為“地產雙達”的萬達商業,也已經在全面輕資產化。億達中國還要將重資產的道路繼續下去嗎?

  財報顯示,截止目前,億達中國的賬面投資物業的土地儲備,還有高達810.42萬平方米,是已在運營項目面積的4倍。

  產業園的權益比達到80%,如要開發這些項目,所需要投入的資金量,對于億達中國來說是巨大的。目前為止,億達中國的賬面財務依然非常緊張,未來,產業園還有沒有故事可講,億達中國還準備怎么講這個故事嗎?

責任編輯:公司觀察

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