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  說到閩系房企,世茂、、旭輝、正榮、泰禾、融信躍然腦海,當它們鱗次櫛比地越過千億銷售規模的門檻時,作為非典型閩系房企的中駿集團還在艱難爬坡。

  終于,一向“佛系”的中駿掌門人黃朝陽決定擺脫枷鎖,向閩系“小伙伴”們看齊。孰料,行業陡然生變,去杠桿化浪潮下,中駿集團最先突破的不是銷售千億,而是負債千億大關。

  黃朝陽一定覺得委屈。他堅持了20多年的“有所為,有所不為”,卻在剛卸下內心包袱撩起袖管準備放手一搏時,被轉向的大勢兜頭潑了冷水。

  行業去化成風,中駿卻逆勢激進,那么到底會翻盤還是翻船,這是個問題。

  低調到塵埃里的“地王”

  “中駿這個企業最大的特點就是沒有特點,一直保持沉默,如果看其近幾年的擴張,倒有點像一個迷你版的旭輝”,一位從業多年的地產人士對中駿如此評價。

  確實,中駿很難被貼上什么標簽。作為閩系房企,它并不激進;放眼整個地產行業,它也不算保守。

  或許這和中駿創始人黃朝陽的性格有關。作為印尼歸僑子弟,黃朝陽很早就回鄉創業,高學歷的他一直有自己的原則,“做人要有所為有所不為”是他的創業箴言。

  在企業管理上,既不像泰禾那樣任由職業經理人發展得風生水起,也不像陽光城那樣熱衷挖角,黃朝陽顯然更信任本家血脈。

  在中駿集團內部,黃朝陽與兒子黃倫、黃濤是整個集團管理層的核心,中駿系高管里很多都與黃氏沾親帶故。

  其實閩商系企業中,由宗親關系構成的企業權力核心并不鮮見,家族企業的形式本也無可厚非。不過,與信奉“愛拼才會贏”的大部分閩商相比,黃氏家族控制的中駿地產顯得十分“佛系”。

  盡管已成立33年,2010年間就登陸港交所,但中駿集團在行業內外始終缺乏存在感。2017年,一份有關閩系房企銷售目標的榜單流出時,人們才發現這份榜單的后段還有中駿的一席之地。

  旭輝880億元、泰禾712億元,正榮618億元,融信590億元,融僑466億元……而那一年中駿的銷售目標是280億元。

  不過,最近一段時間,這家低調到塵埃里的房企卻因廈門地王項目躍入公眾視野。今年4月,當整個房地產市場還沉浸在疫情影響和去杠桿的監管氛圍中時,中駿卻開啟了“地王模式”。

  4月22日,在融創、中海、綠城等房企的競標聲中,廈門思明區2020P01地塊最終被名不見經傳的上海泰鳴貿易有限公司以103.55億元的價格收入囊中,樓面價高達50599元/平方米。

  上海泰鳴的控股股東正是福建中駿置業,也就是中駿集團的二級子公司。或許是出于一貫“不顯山不露水”的行事風格,中駿集團對“借馬甲拿下地王”一度矢口否認。

  一位地產從業者對《一點財經》表示,同中駿一起拍下廈門“地王”的還有一眾閩系財團。

  實際上,閩系企業抱團也是業內共識。中駿上市時就曾得到當地很多資本大鱷的支持,例如福建國企象嶼集團投資1000萬美元,安踏集團總裁丁世忠個人投資1500萬美元。

  逆勢擴張的隱憂

  廈門拍下“地王”只是中駿積極擴張的一個縮影。實際上,2017年以來,中駿大夢初醒般,在行業大潮的裹挾下一改此前的行事風格,為沖規模拼盡全力。

  正如2019年初董事長蔣思海所言,“小而美是不行的,必須大而強”。之前對利潤很是看重的中駿轉而“做大做強”。

  于是,中駿的合同銷售金額從2016年的235.24億元擴張到2019年805.01億元,拿地成本也從2016年的116億元增長到2019年的477.25億元。

  然而,地產行業大環境卻突然逆轉。2018年宏觀政策調控使整個行業進入冰凍期,2019年房企們繼續勒緊褲腰帶,今年“三道紅線”則徹底讓房企們由規模發展的狂奔,不得不轉向降杠桿征途。

  中駿卻在擴張之路上停不下來。2019年,中駿預算拿地金額250億元,但最終以超出預算近一倍收官,全年新增項目46個;2020年上半年,連恒大這樣的龍頭房企都設立了減土儲目標,中駿卻在上半年新增10個項目,拿地總價194.31億元。

  激進拿地必然需要消耗大量資本,況且在全行業去杠桿的階段,逆勢而動的風險不言而喻。

  根據公開信息披露,2017-2019年中駿集團控股(01966.HK)的流動負債分別為346.38億元、542.26億元和850.49億元,截至今年二季度末,中駿流動負債已攀升至1023.63億元。

  也就是說,過去三年多時間里,中駿集團控股的流動負債復合增長高達43.5%。按照今年中報數據,其流動負債在負債總額中占比高達77.8%,在總資產中占比63.4%,短期償付壓力可想而知。

  今年4月間,標普將中駿的展望從“穩定”下調至“負面”,原因為“收入放緩、盈利能力疲弱、高額土地投資”等,而與中駿一同“榮登”降級榜單的還有陷入財務困境的富力地產、金茂地產等。

  堅持了20多年“保守”策略,曾經擁有堪稱完美財務指標的中駿,在經歷近兩三年的擴張后隱憂重重。問題是,如今房地產行業已難再現一飛沖天式增長,中駿還有機會嗎?

  與其它狂飆突進的房企套路相似,中駿的擴張借勢合營聯營,其非控股權益占比不斷走高,從2017年的20.53%到2019年的41.96%。

  這種“注水式”的增長并不能帶來利潤率的同步上升。2017-2019年,中駿銷售凈利率不斷下滑,存貨周轉率和應收賬款周轉率也逐年下滑。

  更為重要的是,看似下降的凈負債率也另有“蹊蹺”,少數股東權益的增加成為其平抑負債率的“大功臣”三晟體育外圍網址_足球競猜怎么買才能盈利,而同期少數股東損益卻原地踏步。

  此外三晟體育外圍網址_足球競猜怎么買才能盈利,值得注意的是中駿財報中離奇“消失”的少數股東。例如,廊坊四季花都的項目公司三河市恒美房地產有限公司,上海中駿天悅的項目公司上海駿沃房地產開發有限公司等小股東都在項目建設期加入,即將完工分利潤時卻退出了,堪稱“活雷鋒”。

  “商業地產夢”的虛與實

  如果說中駿在規模擴張上像“小旭輝”,那么在“住宅+商業”愿景的打造上則更像是“小新城”。

  緊隨新城提出的“實現全國開業100座吾悅廣場”,中駿喊出了“2015年布局100座購物中心和20萬間長租公寓”的目標。

  只是三晟體育外圍網址_足球競猜怎么買才能盈利,在商業地產這件事兒上,“前輩”眾多,萬達、新城、弘陽、寶龍、富力等,但“被拍在沙灘上”的更多,成功者寥寥。

  畢竟,既費錢,又費精力,更費時間的商業地產做起來并不容易。太關注商業地產導致住宅地產排名下降,是包括富力在內的部分轉型房企共同的下場。

  本就面臨高昂拿地成本和巨大資金壓力,需要快速周轉的中駿入局回報周期長、不確定性高的商業地產,怎么看都不是一步好棋。

  或許,中駿入局商業地產也是出于無奈,獲取住宅用地才是其最終目的,而要消化大量商業地產,尤其是郊區的商業地產,長租公寓是個較為理想的選擇,畢竟郊區商業地產除了部分底商外也很難賣個好價錢。

  又或許,黃朝陽這步棋只是為助二公子“大業”。和大公子黃倫留學歸來再加盟不同,二公子黃濤在中駿有更多“戲份”。

  “做過銷售、負責過營銷,最終創業聯合辦公空間品牌FUNWORK”,中駿商業地產的“燙手山芋”大概率要交到二公子手中。

  有趣的是,拍“地王”后悶不作聲的中駿卻在“住宅+商業”的愿景上用盡氣力吶喊。但一路走來,中駿的股價始終難以提振,盡管黃朝陽一路增持。

  結語

  相對“保守”了20多的中駿,終于在“有規模才能生存”這一聲音的裹挾下放手一搏,不料,卻撞上了地產行業的冰河世紀。時也,命也。

  “住宅+商業”,或是它在行業調整的當下給自己開的“藥方”。然而,在“前輩”們頻頻折戟的商業地產“沙場”上,中駿底氣何在?

責任編輯:劉萬里 SF014

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