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  原標題:土地市場“先揚后抑”,北京三季度成交樓面價創全年最低

  華夏時報記者陸肖肖 北京報道

  今年的北京土地市場整體表現為“先揚后抑”,三季度以來,北京土地市場成交樓面價下滑。相關數據顯示,三季度北京經營性用地成交樓面價為20599元/平米,環比下降31%,連續2個季度下降,達近一年來的最低點。

  在限競房產品大量上市的前提下,北京市場上的不限價土地重回主流,年內限競房地塊僅成交6宗。另外,在“三道紅線”監管政策之后,房企投資熱情不高,拿地趨向謹慎。

  三季度土地樓面價全年最低

  三季度的北京土地市場降溫明顯,樓面價達到一年來的最低點。根據北京中原市場研究部的統計,今年三季度,經營性用地供應10宗,供應面積130萬平米,環比下降21%,同比下降25%;經營性用地成交14宗,成交面積247萬平米,環比上漲57%,同比上漲88%;經營性用地成交樓面價為20599元/平米,環比下降31%,樓面價連續2個季度下降,達近一年來的最低點BC體育投注平臺_saba體育注冊,溢價率為10%。另外,三季度北京土地市場住宅用地供應都集中在7月,8月和9月的土地供應寥寥。

  貝殼研究院分析,樓面價下滑主要受三季度成交地塊區位等因素的影響,具體來看,一季度兩宗鮮少供地的海淀區地塊成交,樓面價均超過7萬元/平米,拉高整體市場均價;二季度兩宗位于豐臺分鐘寺的宅地,樓面價分別達到76168元/平米和73912元/平米,為年內成交樓面價最高的兩宗地塊,拉動宅地樓面價提升;而三季度成交地塊價格相對較低,同時底價成交地塊增加,使得年內成交均價呈下行走勢。

  而從全年的表現來看,土地市場呈現出前高后低的局面,總體比去年的土地市場熱度高。北京中原市場研究部數據顯示,今年前三季度,北京經營性用地供應38宗,供應面積466萬平米,同比上漲32%;經營性用地成交47宗,成交面積586萬平米,同比上漲11%;經營性用地成交樓面價28163元/平米,溢價率為16%,較去年全年上漲了1倍。

  諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙告訴《華夏時報》記者,今年的土地市場呈現前高后低的局面,疫情后優質地塊頻出,土地市場火熱。進入6月份,土地市場熱度降溫,回歸理性水平。

  合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示,今年北京市場上供地的位置相對較好,同時產品“7090”的限定打開了,可以讓開發商相對自主的去規劃產品,增加項目的獲利空間,所以開發商在熱點地塊的拿地上面表現比較積極。但市場同時存在著冰火兩重天的景象,在熱點地塊之外,還有一些流拍地塊的出現,比如東壩、金盞地塊。房企不再一窩蜂的拿地,而是更加貼合市場BC體育投注平臺_saba體育注冊,對房地產市場和土地價值有了更加綜合和合理的預判。

  限競房土地大幅減少

  目前來看,不限價土地已經正式回歸市場主流,上半年北京土地市場成交的土地類型大部分為不限價土地。

  根據北京中原市場研究部的統計,今年1-9月,北京住宅用地供應32宗,供應面積379萬平米(不含暫停交易1宗),同比上漲21%;其中不限價地塊25宗,供應面積305萬平米(房山拱辰街道按不限價地塊統計),限競房地塊6宗,供應面積53萬平米,共有產權房地塊供應1宗,供應面積21萬平米。

  具體到三季度,限競房地塊供應為0,今年北京最后一宗限競房成交用地,是5月首開+金地+旭輝摘得的東壩地塊。作為限競房紅海的亦莊地區,去年成交的地塊已經陸續入市,但今年的限競房土地供應畫上了休止符,亦莊河西、河東區域年內均沒有限競房用地成交。

  不限價土地回歸,限競房土地退坡,是否意味著未來限競房將退出北京市場呢?王小嬙表示,今年限競房減少,一是前期的限競房庫存較高,由于產品的同質化去化緩慢。二是當前改善性客戶居多,改善性客戶需求面積改善,為了豐富住宅產品的結構,今年的限競房地塊逐漸減少。限競房是階段性的產品,雖然短期內限競房減少,但退出市場的概率較小。

  郭毅也分析,限競房是不會退出市場的,今年限競房土地供應的減少,一方面可能是因為相關部門希望土地供應進行結構性調整,另一方面,北京的房價已經保持在一個非常穩定的狀態,部分區域還出現了均價的下滑、樓盤降價的現象,限競房用來增加市場供應量、平穩房價的作用已經實現了。從市場需求的結構來看,限競房主要針對的是剛需和剛改人群,市場上還有一些品質改善和高端改善的需求存在,所以市場后續會需要更多的不限價商品住宅用地,從而讓房地產市場百花齊放、實現多元化的供應。

  “三道紅線”下房企拿地放緩

  9月“三道紅線”監管政策開始落地施行BC體育投注平臺_saba體育注冊,房企投資熱情維持低位,部分資金比較緊張的房企拿地力度也有收縮。

  貝殼研究院分析,由于近期網傳“三道紅線”政策的影響,使得房企境內外融資規模收縮,融資預期下降使得房企取地積極性有所減弱,在一定程度上,抑制土地溢價率。

  郭毅也認為,基于北京土地市場的價值預判,房企今年拿地會更加謹慎。如果有些地塊未來會占用比較大的資金量、去化的周期比較長,或者可能實現不了預期的利潤目標,這樣的情況下房企就會選擇不拿地,或者說僅用起始價格去拿地,總體來說房企拿地的態度肯定是更加謹慎的。

  至于未來土地市場的走勢,貝殼研究院表示,從近幾年土地成交情況來看,受到供應放量以及房企儲備貨值的影響,四季度土地成交量環比三季度均出現一定上漲,預計今年四季度土地成交量仍將延續往年趨勢,全年土地成交面積或將超過去年。

責任編輯:薛永瑋

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