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  原標題:半年之內房貸按揭逆轉 這中間發生了什么?

  “要辦按揭貸的話,盡快辦,后面會越來越收緊的?!鄙钲谌藙⒋簳裕ɑ┯媱澞甑兹胧忠惶仔路?,在向多家銀行詢問后,得到了這樣不約而同的答復。

  早在今年4月份,還是另一番情形。

  彼時,申請者花費幾千元找中介注冊一家殼公司,備齊公司營業執照、房屋資產證明、銀行流水記錄、納稅記錄、貸款記錄等資料,十到十五天就能申請一筆貸款365體育競猜網址_bet365體育注冊開戶,還能享受深圳市、區兩次利息補貼。

  劉春曉身邊的不少朋友,據稱都有被部分股份制商業銀行客戶經理追著放貸的經歷。在上半年樓市“打新”熱情高漲的深圳,借用信用貸、房抵經營貸投資買房并不是新鮮事。

  然而在9月底,有市場消息稱,金融監管層再度提醒銀行控制新增貸款中房地產貸款比例,給部分銀行帶來了緊迫感。

  越來越難辦的按揭貸

  劉春曉新近打聽到的情況是,、等深圳辦理網點,個人首套房按揭貸款LPR加點30BP目前仍需排隊辦理;東莞的部分網點個人首套房按揭貸款LPR加點50BP也需排隊;廣州的一些網點個人首套房按揭貸款LPR基準利率加點20BP的放款較慢,LPR加點30BP仍正常放款。

  深圳招商銀行、、工商銀行的相關人士也向第一財經記者證實了上述情況。

  招商銀行零售信貸部一位負責人士表示,年底房貸收緊,除了部分銀行涉房貸放款額度即將用盡、是銀行前緊后松的慣例之外,“30%”的監管紅線是懸在越線銀行頭頂的一把利劍。

  該招商銀行負責人士補充道,央行和銀保監會年初就有要求,本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的30%左右,這對銀行有一定的約束作用。

  2020年度銀行半年報顯示,招商銀行、、、等新增房地產貸款占比超過30%。招商銀行在深圳的部分網點已于三季度開始主動減少新增涉房貸款。

  首套房按揭貸是部分銀行眼里的香餑餑,而在另外一部分銀行眼里,可能卻是主動邊緣化的業務板塊。尤其是央行對于銀行新增涉房貸款的占比提出30%的要求后,更進一步加劇了首套房按揭在商業銀行的雞肋地位。

  一位從業十余年、不愿透露姓名的股份制商業銀行負責人士直言,雖然一二線城市優質客戶群體基礎廣泛,首套房按揭貸安全保障系數高,銀行出現壞賬的可能性要低一些。但是,收益低、人力物力投入大。

  “‘限購’、‘限貸’住房調控大背景下,首套房按揭貸審批很繁瑣,銀行花費同等人力、物力的情況下,收益只有對公業務的一半左右365體育競猜網址_bet365體育注冊開戶,甚至不到三分之一?!鄙鲜鲐撠熑耸繜o奈感慨道,在銀行貸款利率已經放開的今天,開展太多這方面的業務于中小型商業銀行來說無太大裨益。

  實際上,這幾年,類似于興業銀行、、等,在部分三四線城市早已開始停止受理住房按揭貸款業務。

  工商銀行、建設銀行、、等國有大行的新增涉房貸款占比雖在上半年末已調整至30%以下,且在深圳福田區、南山區等核心網點的新增涉房貸款業務開展暫時并沒有作出調整。但受訪人士幾乎都有提及新增涉房貸款業務比重降低,從緊是大趨勢。

  “至少到明年初,房貸這塊收緊的情形才有可能稍微松動?!鄙鲜稣猩蹄y行零售信貸部一負責人士表述。

  調控政策紛至沓來

  放到更長的時間周期來看,銀行涉房貸款比重降低早已被開發商人士認識到。

  銀保監會主席郭樹清在今年8月發布的署名文章《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》中指出,房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制,2019年與2016年相比365體育競猜網址_bet365體育注冊開戶,房地產貸款增速下降了12個百分點,新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。但他也直言道,房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?!?。

  房地產去庫存政策后,房地產貸款新增占比自2016年的44.8%,降至2019年末的34.0%。按照本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款比例30%來做推算,這意味著房地產貸款占比將回歸至行業去庫存政策前的2015年(30.6%)。

  8月底,業界所謂的“三道紅線”新規出臺,即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍不得融資。被地產金融政策精準鎖定的開發商已經先站到了調控的中心。

  與融資監管、房貸收緊相伴的,是接連不斷的樓市調控。

  最新的10月9日,徐州、紹興相繼出臺相關政策,加碼樓市調控。截至目前,已有14城加碼樓市調控。去房地產金融化泡沫化傾向放在當前的大背景來看,被認為是樓市長期調控基調的一部分而已。

  今昔略有不同的是,與趨緊的房地產金融政策相對應是行業遜于往年的銷售業績。

  層層傳導之下,整個三季度,地產股在7月銷售回暖的帶動下短暫沖高,隨即受各地樓市調控政策及房地產金融政策監管影響下行,過半房企市值縮水。

  越來越多的房企開始更清晰地感知到房企金融監管的持續發力,也越發意識到企業經營策略調整的必要性。

  在8月底各大房企的中期業績會上,數家房企高層言及“三道紅線”、陸續出臺的樓市調控等,幾乎都提及到房企精細化管理的重要性將與日俱增。萬科(000002.SZ/02202.HK)董事會主席郁亮在9月底的南方區域媒體會上表示:“‘三道紅線’開始,金融紅利時代畫上句號,進入管理紅利時代?!?/p>

  與往年還有所不同的是,今年由于受新冠肺炎疫情影響,房企供貨節奏相比往年后移了一到兩個月左右。目前來看,不少房企在全年業績目標完成度較低的情況下,銷售、去化承壓,四季度將加快推盤節奏、加速去化。

  在此背景下,將更加考驗房企運營實力,倒逼房企加快提升運營管控效率、平衡財務指標。而部分時刻關注涉房信貸風向的買家告訴第一財經記者,眼下暫時抱著持幣觀望的態度,期待年底還會有一波新的營銷熱潮、成交高峰。

責任編輯:陳鑫

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