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  原標題:商住房價格跌至谷底,卻反向拉升“租售比”跑贏銀行理財

  華夏時報(www.chinatimes.net.cn)記者 李凱旋 李未來 北京報道

  近日,《華夏時報》記者調查了多個商住房項目,發現自2017年“326政策”落地3年多以來,商住房項目價格遲遲未能回血,仍然處于低位水平。同時,記者注意到,由于商住房總價較純住宅而言更低,在租金沒有太大變化的前提下,商住房的租售比在不斷升高,有部分項目的租售比約為1:256,租金回報率則超過7.1%,這一數值已經高于一般銀行的活期存款利率。

  據記者了解,十幾年來,由于房地產價值增長迅速,“租售比”幾乎很少作為房產價值衡量標準被投資者重視,然而ag體育sports誠信app_足球外圍代理是什么意思,商住房價格的低迷,卻反向拉升了“租售比”,這也開始引起了部分長期投資者的關注。

  “326新政”后商住房進入寒潮期

  2017年3月26日,北京商住房火熱的成交態勢出現了轉折點。當日,北京市發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。公告顯示,開發企業在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用。再次出售時,應當出售給企事業單位、社會組織。

  同時,嚴格的限購政策也開始實施?!氨本┥绫M5年,名下無北京房產,必須是全款購買。我們這個樓盤是在3·26政策前開盤銷售的ag體育sports誠信app_足球外圍代理是什么意思,所以還是可以賣給個人?!北本╉樍x商住樓盤尚峯壹號的置業顧問齊風(化名)對《華夏時報》記者表示?!度A夏時報》記者了解到,盡管已經開盤3年有余,該樓盤仍然剩有不少房源沒有賣完。

  對于商住房而言,無論是開發商在商業用地上設計出住宅戶型,抑或是“商改住”進行出售,其產品與純商品住宅相比仍有較大差別。除了產權僅有40年或50年之外,商住房因不能落戶,也無法享受到學區等相關配套。

  新政發布后,北京的商住房市場瞬間降溫,成交量和成交價格均開始出現下滑?!度A夏時報》記者在查閱了多個數據機構后發現,關于北京市商住房成交量以及成交價格的數據最早只能追溯至2019年。中原地產研究院發布的數據顯示,在政策落地后的兩年內,北京商住房的網簽量僅有6523套,成交量跌幅超過90%。

  此前,商住房由于不限購、價格較低等特點,受到許多購房者青睞。同時,各類小戶型的“loft”、公寓等產品入市,也一度成為北京樓市的“網紅產品”。上述置業顧問向《華夏時報》記者表示,樓盤內剩余的小戶型項目剩的不多,一般未賣出的主要為中大戶型。

  3年半價格仍在陰跌

  “和新政之前的價格相比,確實是跌了,而且是跌了不少。尚峯壹號最小的戶型是107平米,整套的價格最低是405萬元?!饼R風向《華夏時報》記者表示。按此計算,該樓盤的單價在37800元/平米左右。而距離該樓盤僅25分鐘車程的純商品住宅金辰府售價則在53000元/平米左右。

  “由于戶型小,單價相對于純商品住宅也較低,所以客戶購買商住房的資金壓力不會太大。但新政出臺后,我們的房源價格也出現了下調,賣不上此前42000-45000元/平米的價格?!饼R風向《華夏時報》記者講述了北京該樓盤價格的走勢。

  同樣,中原地產研究院發布的數據顯示,在“3·26新政”落地的兩年內,北京商辦市場二手房的價格平均下降了35%,市場整體顯得格外低迷?!耙笊绫?、限購、不能夠貸款。那么,符合資格的客戶就變得格外少了。而且在新政發布后,北京基本上沒有新入市的商住房,都是在賣沒有去化完成的存量房?!饼R風對《華夏時報》記者說。

  齊風認為,嚴格的限購政策將許多購房人擋在了門外。至此,商住房相比較純商品住宅的優勢也不再明顯,降價銷售成了去化主要渠道。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者說:“目前來看,市場對于商住房還是實行著較為嚴厲的限購政策。商住房也的確面臨著價格、去化等方面的一些問題?!?/p>

  租售比持續升高

  “3·26新政”落地前,并不限購的商住房也吸引了眾多的投資客。但目前,談及到商住房的投資價值,齊風則是直言:“只能是保值,投資價值我們這邊是不能向客戶保證的。這邊沒有通地鐵,交通相對來說不太方便。但樓盤周邊的環境比較好,好多人買來養老?!?/p>

  同樣,對于買入商住房后,其在二手房市場上的流通情況,齊風同樣表示:“一般價格合適還是能夠賣出去的,但是具體好不好賣,我們也不好打包票?!?/p>

  那么,購買商住房真的是“無利可圖”了嗎?盡管面臨著限購以及無法出售給個人這一嚴控局面,和普通住宅一樣,商住房仍可以出租。值得關注的是,一般的商住房項目內多配套健身房、籃球館等娛樂基礎設施,社區氛圍較輕松時尚,類似“loft”類型的戶型設計也抓住了不少年輕人的心,很多商住房的租金和周邊普通住宅的租金相比會更高一些。而隨著購入商住房總價的走低,北京商住房的租售比也在持續攀升。

  “49平米,目前業主的報價是118萬,價格還有商議空間。出租的話,月租金一般在7000元左右?!北本┫袼氐囊晃恢薪橄颉度A夏時報》記者介紹了一處房源。北京像素是北京商住房市場中的代表樓盤,其蜂巢式的建筑風格在泛CBD地區格外顯眼,也是許多“北漂們”的落腳站。

  若以租金7000元/月、總價118萬為計算標準,那么,購入這套房源的租售比可以達到1:170,租金回報率為7.1%,這一數值已經超過了一般銀行的活期存款利率。同樣,《華夏時報》記者又咨詢了位于立水橋的商住房項目潤楓欣尚,中介表示,60平米的房源一般售價在180萬元左右,單月租金則可以達到7000元。那么,房源的租售比則可以達到1:256。

  記者采訪到另一事例或更能反映北京商住房的租售比情況。購買了北京華僑城項目的業主王彤(化名)對《華夏時報》記者說:“我是在2005年買的房子,單價是6000元/平米,房子面積是100平,總價60萬元。一個月的租金是3000元-4000元?!币宰畹偷淖饨饍r格3000元/平米來計算,2005年時的租售比為1:200。對比來看,上述北京像素、潤楓欣尚房源目前的租售比與15年前純住宅的租售比相差不大,甚至超過了15年前。

  但同時,商住房自身面臨一些政策風險?!拔覀儾荒鼙WC后續的政策走向,也不能說買商住房沒有風險,這些都是預料不到的?!饼R風對《華夏時報》記者表示。嚴躍進認為,后續,既有的商住房市場要積極想辦法進行流通,但也要管控新房市場以及新入市的項目數量。

責任編輯:張玫

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