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  9月18日,由金磚傳媒|《中國房地產金融》雜志主辦的第九屆金磚論壇暨2020金磚價值榜頒獎禮在上海舉行。國安信銀投資合伙人馬寧出席并發表演講。

  馬寧表示,地產股權的拓新的方向就是房地產股權信托。我們想到5月份的資金信托新規,我們做了一個大概的統計,截止到2019年年底的數據來看,資金類的信托占到83%,其中融資型信托占58%,夾層信托占33%,真正的投資型信托也就是股權信托真正的股權信托占9%,統計口徑可能不一致,但是基本上整個行業的存量現狀。

  以下為演講實錄摘編:

  另外一個就是關于“三條紅線”的意見,這個意見到目前為止并沒有形成書面文件,是以會議通知的方式通知到各個重點房企,8月20號由住建部和重點銀行召開了座談會,希望能夠研究出進一步落實長效的資金管控的要求?!叭龡l紅線”給大家說一下,第一個是剔除預收款后的資產負債率不得大于70%,第二,房企的凈負債率不得大于100%。第三,房企的現金短債比不得小于1。

  我理解這一次溝通會議的目的也在于以下三點,第一個再度收緊房企的融資,反應出中央對于房地產調控整個房住不炒的整個總基調,第二個是降低地產行業金融風險去主動推動資金進入到其他實體行業。

  第三個是對于我們房地產行業供給側的主動性的改革,因為我們注意到三季度的時候,開發商的熱情非常高,一些熱點地區,重點的二三線城市地價的上漲比較明顯是這樣的“三條紅線”的下壓,對于房地產的杠桿有一個量化控制,減弱土地市場競爭優化競爭格局。三條紅線給我們帶來四個份檔,紅檔、橙檔、黃檔、綠檔,超三條紅線 ,超兩條、超一條,三條都不超。他們對應開發商有息負債的增加額有一個相應的管控,增加額增加比例量化管控的基數開發商截止到2019年6月底的負債規模。

  我覺得房企肯定會相應的做出調整,我猜測可能調整的方向是這樣三個方向。第一,大力的增加自己賬面現金的儲備,以前開發商也會收現金讓自己的現金多一些,開發商的賬面現金我了解2/3屬于受限資金,這個幫助看起來數額那么大,今天如果有量化的第三個指標,房企的現金轉摘比的管控,我相信賬面現金的指標對于房企的重要性會增強。

  第一條,房企會拼命的回籠資金,即便短期內會受限,但是一定會加大力度回款。

  第二,減少表內負債。說句行業話,過往開發商表內融資和表外融資差距兩個點的話,今年會到3個點以上甚至更高,如果走表外,我們很多條件可以再談。

  第三,加大股權融資,這是最根本最長效的解決房地產融資杠桿的措施,也是我們今天重點討論的。

  我們討論在這種今年新的國內外政治環境下尤其三季度出臺了這么多新的對于地產行業、金融行業比較嚴管控的政策,我們討論新的房地產的股權融資方向,我們先回顧一下房地產整個地產金融它的近兩年的大的變化。

  我總結了6點,第一,房企的業務在多元化發展,過去主要圍繞住宅,現在本身的各個開發商有自己多元化的板塊,產業物流、旅游、商貿等等,給他們構成多元化的支持。債券成本在逐年降低,如果我們融資成本做一個波浪式的變化AG體育足球app_競彩足球投注單,把這一次可能是一個長期性的趨勢,我覺得應該還是再一個下降的趨勢,如果在未來五年我感覺成本不會上去還是往下走。

  第三,房企型的平臺發展會獲得得天獨厚的優勢,在座的很多機構,有些是以投資管控見長的,還有房企背景的機構,可能這一塊如果在以前這些機構他可能缺乏融資優勢,但是在未來的階段房企背景的機構應該會有獨特的優勢,為什么?因為它有更好的開發能力,借助房企有更好的開發能力,有更好的房產處置能力,這部分企業更長存。  

  第四,資產債券化,比如REITs這些產品。

  第五,金融市場跨體系合作。

  第六,就是金融產品的投資化或者股權化的轉變,因為近年來金融非標化的調整就是從債權往股權去融資。我以前做的工作就是我們今天大家關注的我們把融資性的產品轉變為投資性的產品,這三年我們的業績還不錯。

  我們看這樣的地產金融發展的大背景下,房地產股權融資是有可能會向哪幾個方向拓新呢?我們是這個行業里面的專家,我們在想是不是REITs,是不是房地產股權基金,或者是開發商的項目合作,就我過往的經歷給大家分享的是REITs和房地產的股權信托。

  上一次參加金磚論壇的時候,我被分到的主題是為什么REITs在國內的發展比較慢,我當時給到自己的理解是市場沒有需求。我覺得2017年的時候非標市場還是如火如荼,還是做的很猛,規模很大,沒有對于我們有強有力的,或者說監管真的不讓我們干。今天情況真的不一樣,我們看到過往的壁壘,REITs在國內發展的話,過往它為什么這么慢,第一個市場需求不足,一個是本身我們知道REITs是一般產品期限比較長,收益比較低。非標市場盛行的時候我們很方便的買到一年期的信托產品、資管產品、基金產品,本身從投資人來說不太想買REITs產品。

  第二,從開發商來說,REITs從對項目主體要求比較高,開發商做融資本身經過的過程比較漫長和艱難,最后能夠成功的概率不是那么高,所以本身做REITs融資的需求也不高。

  第二,REITs本身在過往產品標準化程度很差。

  第三,缺少相關法規的支持。

  今天為什么我們會有一個不同,我個人覺得有一個新的機會,機會點在哪兒呢?第一個,地產非表融資渠道,沒有更多的渠道做非標融資,逼大家找新的通道,以前一條路可以過八輛車,現在只能過兩輛。

  第二,市場非標產品減少。投資人很大的困惑,投資人到底應該買什么?就算交易主體是優質的,項目是好的,但是怎么買?產品角度來說我覺得REITs是一個很好的解決方案。

  第三,社會融資成本在降低,REITs本身收益低,如果社會融資本身已經低到5%-6%的時候我覺得REITs是有市場的。所以今天我覺得REITs是值得我們這些行業內的伙伴們去探索和向這方面發展的。

  第二個想跟大家討論的房地產股權的拓新的方向就是房地產股權信托,我們想到5月份的資金信托新規,我們做了一個大概的統計,截止到2019年年底的數據來看,資金類的信托占到83%,其中融資型信托占58%,夾層信托占33%,真正的投資型信托也就是股權信托真正的股權信托占9%,統計口徑可能不一致,但是基本上整個行業的存量現狀。

  可以看到,以今天的新規標準來看,夾層信托和過往夾層信托的標準認為是融資信托AG體育足球app_競彩足球投注單,今天標準來看,融資信托和股權信托真正的比重是91%比9%,而股權信托部到10%的比重,所以它還有很大的空間去增長。

  過往房地產股權信托做什么樣的模式,如果大家從事過信托相關的工作比較清楚,第一個就是純股權信托,第二個股權債,第二個是名股實債,最后把它變化一個固收。

  6月份銀監出臺了一系列的實質性的操作細則之后,我們還能做什么?如果我們做信托的話怎么做變化,如何通過備案投下去呢?可能有兩個方向,我過往的經驗給大家做分享。第一個,我們設立一個優先結構信托,我想給大家說不是在信托的份額當中設置A類、B類、C類設置,我們在新規當中有嚴格的規定,1:1,1:3,在我們所投的項目當中設置結構,是我們本身的信托公司在代替投資人持有份額的時候在項目中具有優先分配權。這種股權投資信托的話它的側重點在于對于項目的選擇的標準和要求比較高,要求這個項目能夠有比較好的回款能力。

  新浪聲明:所有會議實錄均為現場速記整理,未經演講者審閱,新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的,并不意味著贊同其觀點或證實其描述。

責任編輯:鄧健

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