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  原標題:上市房企財務健康綜合榜:朗詩地產、旭輝和碧桂園最健康 

  來源:和訊房產

  網傳融資新規三條紅線明確了調控思路的同時,也給房企提出了新的要求。所以,2020中期財報,房企負債成為業界關注焦點。

  為此,和訊網房產頻道獨家發布的《2020上半年百強上市房企財務健康榜單》,同時對比2019年度該榜單情況,窺探上市房企在財務健康方面的表現?!栋駟巍凤@示,房企財務健康排序大洗牌,2020上半年財務最健康的前三甲分別是朗詩地產(00106.HK)、旭輝集團以及碧桂園。

  此次排行榜算法為,對一個公司財務健康程度的評估,我們采用對各分項排名計分,加總后得到這個公司的綜合得分,再根據綜合得分進行排名,分數越高,名次越靠前。各分項數據維度涵蓋凈資產負債率、有息負債規模環比增速(較2019年底)、現金覆蓋比率。

  對于主流房企的篩選標準,我們綜合考慮了三大因素,作為篩選進入榜單房企的基本條件:第一,2019年克而瑞房企銷售榜單前100名;第二,整體上市房企;第三,相關指標可以通過公開信息渠道獲得。

  一

  總的來說,與和訊房產發布的2019年度財務健康度榜單相比,2020中期榜單排位大洗牌。2019年度還在財務健康度榜單前十名的房企中,2020中期僅剩下碧桂園、萬科、中海、朗詩四家房企。2020中期財務健康前三名朗詩、旭輝和碧桂園分別取代了2019年度排在前三位的龍光、華潤和新城。

  據和訊房產觀察,究其原因,在凈資產負債率、有息負債規模增速、現金覆蓋比率三個單項指標的對比上BOBO體育靠譜外圍_YSB體育穩賺,拉開差距的最大因素在于有息負債規模增速的不同。比如,碧桂園的有息負債增速由去年底的12.3%降至今年上半年的-7.5%,同理,旭輝由33.1%降至1.5%,增速均大幅降低。

  二

  單指標方面,現金覆蓋比率,一般情況下,1以上表示當前貨幣資金可以覆蓋一年內的債務還款,表明風險較小,若考慮利息,1.5以上最為穩妥,若以此為參考,共有23家房企處于“穩妥”狀態。其中,中海、龍湖、朗詩位列“現金覆蓋比”單指標榜單前三,貨幣資金高達短債的5倍、4倍、3倍。而且2019年度現金覆蓋比率單指標榜單以及2020中期的,中海和龍湖均包攬前兩名。

  上半年,中?;乜钤鏊賰炗阡N售額的增速,在銷售回款方面達到8.4%的增速,在此情況下,中海上半年實現了經營性現金流為正。龍湖的財務也很穩健,三道紅線均未觸及,凈負債率51.4%,在手現金784.0億元,現金短債比4.55,有息負債中,一年內到期債務為172.1億元,在總債務中的占比僅為10.2%。龍湖平均借貸成本也在穩步下降。2015年至2019年,這一指標分別為5.74%、4.92%、4.5%、4.55%、4.54%。上半年平均借貸成本降至4.5%,維持在低位,平均貸款年限為6.45年。

  三

  融資新規三條紅線背景下,現金短債比小于1的房企要注意了,共有20家房企。這類企業從規模梯隊來說,比較分化:既有龍頭房企恒大、融創、招商等;又有千億房企金茂、藍光、中南置地、金科等;也有銷售額排名在50開外的房企,、等。

  四

  網傳的融資新規對于凈資產負債率也做出了要求,即凈負債率大于100%的房企將踩了一條紅線。根據單指標榜單,2020上半年共有24家房企踩線。從房企規???,大中小型房企均存在。其中,、光明地產的凈資產負債率分別達到了256.2%和240.9%。而光明地產2019年時凈資產負債率也排在前列,為218.2%。

  五

  根據計算得出,2019年度百強房企有息負債平均增速20.1%,2020中期平均增速為10.7%,增速低了2倍BOBO體育靠譜外圍_YSB體育穩賺,說明房企普遍還是在控負債。

  而下半年降負債也將成為房企主旋律。在中期業績會上,包括龍頭房企在內的房企也都喊出了要力降負債。恒大表示,下半年力爭銷售回款3800億,以最大決心、最大力度降負債。就在最近,恒大推出全國樓盤打七折的活動,業內認為此舉也是恒大降負債的方式之一,即通過銷售及銷售回款,進一步推動負債大幅度下降。

  同樣,融創也在積極降負債嚴控拿地,今年上半年,融創有息負債總額穩步下降,凈負債率大幅下降23個百分點。賬面現金達1209億元。同時,通過提升銀行類融資占比、把握公開市場債券融資機會、提前償還高成本信托來優化融資結構,實施嚴格的分類紅線管理等舉措,新增融資成本顯著下降1.9個百分點。下半年融創將進一步降負債。

  萬科業績會上也表示要認真研究、盡快適應這個規則,并表示相信從長期看萬科是安全的。

  六

  至于降負債的路徑,業內人士表示,比如多賣房,少拿地,放慢發展速度,這是房企必須承受的代價,也是監管層的意圖,但被迫放慢發展速度必然會帶來陣痛,對于近年來沖擊規模的房企更是如此。盈利能力下降,ROE下降,有些公司的股價會下跌。

  不過,也有業內人士表示可能會存在漏洞。中國社會科學院金融研究所資本市場研究室研究員尹中立就表示,房地產行業一直存在“明股實債”現象,在單個項目中引入少數股東,讓出權益,讓資方參股,通過這樣的操作方式即引入資金,又不會增加負債率,可以粉飾負債表,尹中立表示,這也是一種降負債的方式,尤其對于那些本身少數股東權益占比較低的房企來說,未來具備較大的操作空間。不過,他表示,“明股實債”只是一種技巧手段,并不能真正降負債。

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