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  原標題:房價跌回三年前,這個城市讓炒房客血本無歸 

  來源:公眾號子木聊房

  作者:子木

  近幾日,石家莊這個城市再次登上微博熱搜,相較于去年因無門檻落戶登上熱搜,這次的話題顯然有些蒼涼。

  “房價跌回三年前”。

  話題引來上百萬流量,底下烏壓壓一片評論,當然更多的是網友對石家莊這座城市的吐槽。

  什么二線城市的命,一線的房價;什么連自己的身份都搞不清楚,注定是悲??;什么中國最難留住年輕人的城市之一……

  其實在我的世界里,一個城市是沒有原罪的,任何現象都是眾多主觀客觀因素合力作用的結果。為了探明真相,特地約了二三好友去了一趟石家莊。

  這個城市的房價所表現的規律和結果,對大多數城市都有普遍教育意義。

  一、探訪

  相對于前幾年樓市的火爆,當下的石家莊只能用“凄涼”這個詞去形容,主要表現在二手房中介店鋪的客流量上。

  首先去了名極一時的正定區,幾家中介店鋪門可羅雀。進門之后,有的在玩手機,有的在看電視劇,中介給人一種慵懶的感覺,明顯是那種長期接不到客人,失落的堆積。

  小哥說,這周總共就帶了3個人看房,一個觀望,兩個砍價,有一個砍得太狠都把業主逼急了。這樣的景象已經維持好久了,本以為去年石家莊的“320無門檻落戶”可以把市場再吹起來。

  沒想到,落地無聲,石家莊如遲暮老人一般,一日不如一日。

  隨后去了石家莊近幾年最為火熱的核心區之一——開發區。探訪當地品牌排名第一的大盤“天然城”,情況更為不妙。

  中介小哥說,這個小區是當地比較熱門的樓盤。2017年10月份出臺政策前夕,房價一度炒到近2萬元/㎡,隨后從高空墜落,一路跌到現在13500元/㎡,相當于跌去30%多。

  按照一套100㎡的房子算,相當于跌去60萬,再加上這幾年物價上漲,以及貨幣貶值,妥妥跌去一個多首付??v使這樣,依舊是有價無市。

  隨后掏出手機,給我看了幾套房的調價履歷,業主的辛酸歷程。

  一般一個首付的降價,就會導致高杠桿投資客的出逃。

  尤其是這幾年高位站崗的投資客,過得水深火熱,每天都給自己打好幾個電話,詢問買賣,小哥說到這里,欲言又止。

  二、原罪

  我們把時間齒輪撥轉回到4年前,2016年。

  這年是石家莊房價的起漲之年。原因很簡單,隔壁老大哥北京帶頭領漲YSB體育比分_樂體育競猜網址,房價一日三跳,引發恐慌購房熱潮,讓身在北京的石家莊人感到了房價上漲危機,紛紛回鄉購房。

  那時候,石家莊幾乎大小樓書上,都會印著一個耳熟能詳的營銷熱詞“京津冀一體化”,這個詞甚至被推上神位。

  因為當地人認為,當下北京已經發展成熟,進入外溢階段,那么首批受益者一定是政治能級最高的城市,也就是河北省會石家莊。

  再加上石家莊又是北方交通要塞,隔壁還有“千年大計”雄安加持,未來可謂前途一片光明。

  由此,房價一路上漲,從2016年最初的9000元/㎡,半年時間漲到15000元/㎡。要知道,之前石家莊房價達到這個數值的跨越,足足花了6年時間。

  2017年,北京響應全國調控,發布“317嚴政”,房價徹底熄火,購房資金和需求開始加速外溢。然而石家莊這時卻不痛不癢地跟進一條政策,“非本地戶籍限購一套,且要求連續1年社?!?。

  最重要的是,石家莊并未對土地出讓進行限制。數據顯示,石家莊2017年賣地高達310億,超7成地塊溢價,地王頻出。

  不涉及一級市場(土地買賣)的調控,其實就是耍流氓。

  舉個例子,你住的房子單價10000元/㎡,突然有一天,有人告訴你隔壁的地在拍賣,高溢價率成交,樓面價跑到8000元/㎡,按照1.4倍~1.7倍計算,售價即高達1.2萬~1.4萬/㎡。

  你一定很開心,因為自己房子的價格也被重新錨定了。

  土拍市場的火熱,加上當地改善以及投資需求的釋放,石家莊進入第二輪全民熱炒階段。

  當地居民為主力接棒,有一套的買兩套,有兩套的買三套,樂此不疲,夢想著發財。直接把新房房價抬升至上一輪房價最高點,17734元/㎡,二環部分項目已經賣到2.5萬~3萬元/平米。

  三、虛妄

  一切脫離實際的價值,都是虛妄的。

  記得我們當初還探討過“石家莊的房價到底高不高”?

  在樓市分析中有一個特別好用的方法YSB體育比分_樂體育競猜網址,橫向切割法,意思是把同等級城市的各項數據,一項項列出來,綜合對比。

  對于石家莊來說,就用“房價-GDP”就可以看出大概。我們翻開2017年10月份全國各省會城市房價排行。

  石家莊以16343元/平米的成績排名第7位,在此之前是廣州、杭州、南京、武漢、福州、武漢和濟南。

  再翻出2017年省會城市GDP排名單。

  石家莊以6460.9億的成績排名第13,甚至不敵長春。事實上,后來石家莊GDP連續兩年負增長,2018年是6082億,2019年跌至5809.9億,排名下滑到15。

  看到這里你可能就明白了,石家莊GDP甚至不及成都的一半,但房價卻超越成都幾乎30%。GDP和長春相差不多,房價卻是后者的222%,究竟有多么夸張。

  如果按照GDP整體對照,2017年10月份石家莊的房價只能和后來東三省省會一個水平,也就是1萬出頭。

  可以說,2016年~2017兩年,石家莊當地居民購買力被嚴重透支。

  所以在2017年9月23日出臺政策,要求非戶籍家庭一套住房,同時3年連續社保,加5年限售后。

  石家莊樓市一夜入冬。

  四、血本無歸

  其實,石家莊當局知道樓市泡沫的嚴重性,為了避免出現不可控因素,曾想過很多辦法,阻止房價下跌。

  例如想方設法引進人口,尤其是2019年3月20日,出臺的人才引進政策,轟動一時。

  為什么轟動呢?

  是因為其他城市起碼有一個學歷門檻,而石家莊則是,只要有身份證和戶口本,就可以直接落戶。號稱為了城市發展,“無門檻落戶”,實則是為了樓市續命而已。

  這次政策的出臺,也徹底讓石家莊的大城戶口跌入廉價時代。

  然而這次人口戰略,并未擋住房價下跌狂潮。

  石家莊2017年~2020年新房價格走勢圖 陸肖肖制圖

  克而瑞提供的數據顯示,石家莊新房房價最高點是17734元/平米,2018年下跌至1.6萬元/平米,2019年年底進入1.5萬/平米區間,隨后2020年疫情之后,徹底回到2017年年初水平。

  而安居客研究院數據顯示,石家莊二手房則是從2萬的高點踏空,一路墜到1.5萬元/平米,也回到了2017年年初水平。

  這意味著,從2017年年初至今天,在此期間購房的人,名義上全部虧損。尤其是炒房客,加上機會成本和資金成本,以及通脹數值,基本屬于套死血虧。

  人們都說長沙樓市調控給全國炒房客上了一課,要我說,石家莊樓市才是真正上課,這種房價連帶資金的割肉疼痛,才是長教訓的模版案例。

  五、規律

  我們不能一直停在過去,總要抬頭向前。石家莊樓市的風浪涌動,給炒房客血與淚的教訓,但同樣給予我們很多啟示。

  首先,省會、城市群戰略這些概念和標簽,并不是房價的支撐點。

  房價的支撐點是什么呢?很簡單,產業、資源及人口。

  石家莊貴為河北大省省會,位置也不錯,上通下達,可無奈其產業太迷茫了。這注定無法逃脫被隔壁大城市虹吸的命運。

  北京的虹吸是出了名的,甚至連隔壁的古城天津都招架不住,數據顯示,天津現在一些地區的房價也跌回到了4年前,這個后面我會寫專題文章。

  近幾年河北人才基本都被北京虹吸,在北京工作不順的其次去了天津,剩下來的才會考慮選擇石家莊。

  當年蘇杭也被上海無數次虹吸,但是蘇州是1978年改革開放后第一批沿海開放城市,工業底子強勁,歷史文化卓著。

  而杭州則是在阿里巴巴等企業崛起后,對上海產業進行差異化競爭,硬是走出了自己的一條創新路。

  所以,有產業基礎的城市們齊頭并進,叫做城市群;沒有產業基礎的城市們在一起干活兒,最后只能一家獨大。

  六、節制

  其次是資源。這里的資源最簡單的就是高校資源和醫療資源。

  如果石家莊和武漢、西安一樣,擁有眾多名牌高校,那么房價不至于跌的這么慘。

  因為人才是一個城市的根本動力。北京為什么是中國“世界500強”企業最多的地方?

  因為企業成功是需要人才基因和成本的,在海淀區注冊公司,周邊八大院校就可以為其輸送全中國最厲害的人才,只有人才到位,這個公司才能得以快速發展。

  這也就是為什么西安、武漢雖然早年發展遲緩,但依舊可以后來居上的原因。因為這些地方有人才資源,大型企業在這里落地,可以降低人才獲取成本,提高企業發展成功率。

  而石家莊在這方面也是匱乏的。

  最后一項是人口,人口分為存量和進量。在存量上,石家莊1103萬常住人口,全國是能排的上名次的,這也是石家莊唯一能提出來引以為傲的數據。但是在進量上,由于產業和資源因素,這些年非常差。

  這時候,就要考慮“供應藝術”。如果存量人口一定,一個城市控制供應量,房子特別少,那么房價依然有支撐力,但石家莊卻選擇了后者,無節制供應,這樣就把唯一的人口勢能全部稀釋掉了。

  這讓我想到了《讓子彈飛》里的鵝城,把后二十年的稅都收完了,經濟生態被打亂,只能陷入惡性循環。

  所以,當你看到一個城市在無節制地供地,即使是人口基數較大,房地產也是沒有支撐力的。當年黃市長就用這一招,徹底治住了3000多萬人口的重慶房價。

  七、遠去

  過去,我們做研究,總結出中國房價的“階梯”論,是指全國房價呈現大漲小跌的態勢,像人在走樓梯的樣子一樣,步步升高。

  但近幾年你會發現,一些城市的房價“梯度”開始加速放緩,尤其像石家莊這樣的城市,出現了4年周期,原地垂直起跳的情況。

  這意味著,純靠概念炒作的樓市,已經遠去,接下來是真正的“拉出來溜溜”的階段,各項“實際指標”都將成為房價的支撐。

  我記得在上半年疫情期間寫過一篇文章,提出一個觀點,那就是上半年是否出現小陽春行情,對一個城市的房價走勢,至關重要。

  石家莊就是一個上半年樓市一塌糊涂的城市,這正是證明了其房價在需求最旺盛時,居民購買力表現疲軟,房價還有回調空間,這在下半年,將進一步加重。

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責任編輯:薛永瑋

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